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부동산

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不動産 / immovable, real estate, realty [1]

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1. 개요2. 상세3. 특징4. 거래절차5. 부동산 투자6. 정부의 부동산 정책7. 부동산의 미래
7.1. 거시적 관점7.2. 미시적 관점
7.2.1. 강력범죄율
8. 관련 문서

1. 개요[편집]

민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다 (민법 제99조 제2항). 보통 부동산은 움직일수 없는 물건, 동산은 움직일 수 있는 물건으로 분류하기도 하지만, 법적 정의에 의한 부동산의 정확한 정의는 위와 같다.

이와 비슷한 것으로서 동산이지만, 등기를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 '준부동산' 혹은 '의제부동산'이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다. 자세한 것은 준부동산 항목을 참조.

2. 상세[편집]

토지의 정착물에 대한 기준은 일차적으로 사회통념에 따라 결정되며, 토지와 분리할 수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우... 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다.

강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세 가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 예컨대, 수목의 경우 입목등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다.

적으로는, 민법 제99조에 따라서, 토지 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만[2][3], 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다. 또한 소유권과 별개로 지상권, 지역권, 전세권 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는 지 확인해야 한다.[4]

재무관리에서는 부동산을 주식보다 열등한 투자자산으로 분류한다. 재무관리에서는 금융시장이 발달한 선진국을 주 분석대상으로 하는데, 이들 국가에서는 주식과 연평균 상승률은 거의 같으나 환금성이 극단적으로 낮고 거래비용이 높기 때문이다.

한국에서는 재테크의 수단으로 널리 선호되고 있으나, 해외 선진국에서는 주식채권의 인기에 밀려 인기가 낮은 편이다. 해외 선진국에서는 주택 이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사가 보유하고 있으며 일반인은 거의 소유하지 않고 있다. 해외 선진국의 일반인들은 상업용 부동산은 직접 소유하기 보다는 리츠를 통해 간접소유하는 경우가 대부분이다[5]. 물론 주택의 경우는 국가마다 사정이 달라서 외국에서도 자가로 집을 보유하는 경우도 많다. 미국만 해도 자가 보유비율이 60%대로 매우 높다. 한국의 개인 주택보유율은 59.0%(2016년 1분기)인데, 미국의 개인 주택보유율은 62.9%로 한국보다 더 높다. 유럽 국가들도 한국보다 자가소유율이 훨씬 높다. 기사 즉, 자기가 사는 집은 일단 자기 소유라는 거고 2번째 부동산 부터는 리츠로 소유하거나 부동산 전문 기업에 투자하는 식으로 한다는 것이다.

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 정부 정책에 비례한다. 정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책뿐만 아니라 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획, 국토균형발전일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다. 따라서 한국같이 인구밀도가 굉장히 높고, 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 무작위로 100명의 한국부자들을 조사한 결과 88명이 부동산임대수입이 주수입원이라고 한다 [6].

3. 특징[편집]

  • 현재까지는 규제가 가장 심한 시장 중의 하나이다. 다만 규제가 심각해진 건 떴다방, 용도불법변경 등 각종 불법행위로 인한 자승자박이기도 하며, 이마저도 외환위기(김대중 정부) 이후로 그린벨트 해제, 네거티브 규제 도입, 용적률 상향 등으로 조금씩 완화되고 있다.

  • 부동산 가격이 지나치게 높으면 서민 경제가 무너진다. 즉 평생을 열심히 일해도 수도권이나 광역시에 내 집 하나 마련 못 하는 불상사가 일어난다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자는 답이 없다. 그렇다고 내려가는 게 마냥 좋냐고 하면 그것도 아닌데, 부동산이 급락할 시에는 중산층이 박살날 위험이 있다. 특히 한 가정 입장에서 부동산의 급락은, 소비 경기니 뭐니 하는 것 등등과는 손해 나는 돈의 스케일부터가 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 자산구조에서 부동산의 비중이 상당하기 때문이고, 님비핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등이 이루어지는 것도 같은 이유다. 그만큼이나 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이고, 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나다.[7]

  • 주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 주식은 투자에 관한 거의 모든 정보가 공개되어 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 같을 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다.

  • 땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우[8] 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한이 있어[9] 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우[10] 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다.

  • 대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데, 주로 다수의 아줌마가 모인 아파트 부녀회의 징징으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다. [11][12] 이에 돈 정부는 도로명주소 체계를 아파트 이름을 쓰지 않는 방식으로 만들어버렸으나, 이번에는 길 이름이 바뀌기 시작했다.(...)

4. 거래절차[편집]

자금준비, 정보수집에서부터 계약, 등기에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다. 때문에 일반인간 거래에서는 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료를 받는 경우가 많다.

중개수수료의 경우 요율이 정해져있는데 거래 금액에 따라 그 한도액이 정해져 있으며, 매매교환의 경우 중개수수료 요율은 중개수수료 한도=거래금액x상한요율로 정해지며 계산된 금액에서 한도액을 초과할 수 없다.

절차가 매우 복잡해서인지 국토해양부에서는 부동산 거래절차에 대해 상세하게 안내하는 서비스를 개설했다고 한다. 여기를 보자.

5. 부동산 투자[편집]

  • 원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다.[13] 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며 [14], 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세[15] 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.

  • 주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 주식보다는 안전한 편 [16]. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 주식은 까딱하면 진짜로 가치 제로의 휴지 쪼가리가 되지만, 부동산으로는 무슨 사기라도 당하지 않는 이상 권리만 제대로 이전받았다면 적어도 땅은 남는다.[17] 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말것. 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만, 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미치므로 거액의 급전을 써야 할 경우 헐값에 팔아야 할 경우가 허다한 것이 현실이며 압류되어 법원경매 등으로 나갈 경우에도 불이익이 크다.[18]

  • 이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어[19] 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.[20]

6. 정부의 부동산 정책[편집]

대한민국은 예로부터 정부가 부동산 시장에 심하게 개입해온 국가이며, 정부 정책에 따라서 특정 지역의 부동산 가격이 출렁이는것이 상식처럼 되어있다. 이유는 당연히 지금껏 봐왔듯이 민간이 개판이라... 아래에는 각 정부의 부동산 대책을 시계열로 나열하도록 한다.

7. 부동산의 미래[편집]

부동산은 흔히 신의 영역이라 불리며, 대표적으로 예측하기 어려운 경제영역에 속한다. 향후에 폭등하리라는 의견, 폭락하리라는 의견, 현상유지할 것이라는 의견이 공존하고 있다. 부동산은 지역에 따라, 연식에 따라, 규모에 따라, 용도에 따라 다르며, 투자에 대한 책임은 본인을 지는 것이니 매매함에 있어 항상 신중할 필요가 있다.

다만 부동산의 가격이 물가상승율보다 상승한다는 것의 진정한 의미는, 소유자가 토지를 취득하기 위해 사용한 금액보다 더 많은 금액을 지불한다는 사람들이 있다는 말과 동일하다. 다시 말하자면, 소유자가 지불한 비용 이상을 써서 땅이나 건물을 사더라도 신규 소유자가 투자금액 이상의 이익을 확실하게 뽑을 수 있는 원인이 없다면 절대로 더 비싸게 지불하지 않는다.

반대로 폭락한다는 주장 또한, 기존 소유자가 과거 시세보다 확실하게 낮은 가격에 매도를 해야만 성립하는 것이므로 현금흐름에 문제가 없는 부동산 소유주들이 싸게 파는 대신 버티기를 한다면 폭락이 일어나지 않을 수 있다. 토지 시장에서 이런 현상이 두드러지는데, 땅값이 오르지 않으면 자식 물려준다는 생각의 소유자가 절대다수인 경우, 저렴한 매물이 씨가 말라 자연히 땅값이 오른다. 오른 값에 산 사람들은 다시 산 가격 이하로는 절대 안 판다. 이러한 현상이 반복되다 보니 임대료가 형성되기 어려운 곳은 지가가 0에 가까운 외국과 달리, 한국 토지시장은 오지의 지가도 굉장히 높게 형성되어 있다.

장기적인 부동산 추세에 영향을 주는 요소들은 아래와 같으니, 숙지하고 지역별로 관련정보를 수집하면 최악의 선택은 피할 수 있을 것이다. 거시적 관점에서는 오른다 하더라도 미시적 관점에 따라 내릴 수가 있고, 반대로 거시적 관점에서 내리더라도 미시적 관점에서 상승할 요소가 강하다면 상쇄될 수 있다. 전체 부동산 시장을 장기적으로 본다면 거시적 관점이, 반대로 특정 지역을 대상으로 단기간을 본다면 미시적 관점이 더 강하게 영향을 주지만, 서로 맞물려 영향을 주므로 거시와 미시 양쪽을 모두 고려해야 한다. 아무리 미시적으로 좋은 지역이라도 거시적으로 계속 나빠지면 영향이 안 올 수가 없고, 반대로 거시적으로 아주 나쁘더라도 미시적으로 강력한 특정 지역은 일시적으로 오르거나 장기적으로도 영향을 덜 받으면서 손해를 줄여줄 수 있기 때문이다.

특히 중요한 것은, 전국 통계와 서울 통계는 아주 다르다는 점이다. 양극화 측면도 추가적으로 봐야 한다. 마치 n포세대라는 말이 유행하듯 결혼 못한다고 아우성을 쳐도 강남의 좋은 예식장은 2년 뒤까지 풀방이고, 불황 불황 그래도 인천국제공항은 초만원을 이루는 것과 같은 논리다. 부동산 거래는 거시경제도 중요하지면 현장을 봐야 한다는 것은 거시경제 이상으로 중요하다. 절대로 투기의 대상이 아니라 주식은 기업의 미래가치와 안정성을 보고 사듯 부동산도 입지와 현장을 봐야 정답이 보이는 법이다.

7.1. 거시적 관점[편집]

  • 국가의 총 인구

한 국가의 머릿수가 줄어들면 당연히 필요한 땅과 집의 수요가 감소하고, 고령화저출산은 경제 전반에 걸쳐 활력을 앗아가기 때문에 부동산 시장의 장기추세 고려대상 1순위다. 머릿수가 줄어드는 데는 결국 장사가 없다.

  • 경제에 참여하는 청장년층 숫자의 증가율

2018년 기준으로 한국의 부동산 시장의 가치 왜곡원인 1순위다. 왜 출산율은 줄고 경제는 나빠지는데 대한민국 집값은 안 떨어지냐는 원인의 해답이기도 하다. 한국을 예로 들자면 출산율은 줄고 있지만 일을 해서 소득을 벌어들이거나 은퇴 후 모아놓은 자산을 부동산에 투자하는 베이비붐 시대 청장년층 머릿수가 계속 시장에 유입되며 아직은 집의 수요가 유지되기 때문이다. 그러나 2020~30년에 접어들면 이 약발도 슬슬 끊기고 저출산율 세대는 20대가 되어가니 집값이 유지될지 모르겠다는 통계기관의 분석들이 나오고 있어 거시적인 추세는 절대 희망적이진 않다.

  • 경제성장률과 실업률

경제가 성장할수록 개인소득과 기업의 투자가 늘어나면서 빠른 속도로 인플레이션이 진행되므로, 실물을 바탕으로 한 부동산이 폭등한다. 반대로 경제가 쭈그러들면 기존의 땅이나 건물조차 매각한다는 사람이 늘고 개개인의 소득은 감소하므로 부동산은 하락한다.

  • 금리

주택과 같이 대출을 활용할 수 있는 부동산은 금리가 오를수록 은행 예금이 유리하고, 반대로 대출 등을 받아 주택을 산 사람들의 부담은 커지므로 매물이 증가해서 부동산 가격이 내린다. 반대로 금리가 내리고 은행 예금이 불리해지면 대출을 받아 부동산 등의 실물에 투자하는 사람이 늘어난다. 하지만 경제상황이 극악을 달려서 금리가 정상적인 범위를 벗어날 경우 부동산까지 과열 또는 급냉각으로 위험해진다.

게다가 한국의 경우 전세라는 독특한 시스템도 고려해야 하는데, 금리가 내려갈 경우 건물주 입장에서는 전세의 매력이 떨어지게 되고, 결과적으로 전세값이 상승한다.

  • 부동산 세금

취득세, 거래세, 소득세, 보유세 등등 부동산을 소유하면서 들어가는 제반 세금이 은행 예금에 비해 불리하거나 비슷하면 부동산을 가진 사람들이 매물을 내놓게 된다. 그런데 여기서 함정은 부동산 시장을 인위적으로 부양하려고 세금을 너무 과하게 조절하거나 필요 이상 선심을 쓸 경우 오히려 극단에 근접했다는 위험신호로 볼 수도 있다.

  • 정부정책

한국과 같이 국토종합계획 등을 통해 전국 단위로 관공서 배치, 신도시혁신도시 등의 대규모 택지개발, 도로 등 사회간접자본 건설 등을 계획하는 경우 후술할 미시적 관점의 내용도 거시적으로 바라봐야 할 경우가 있다. 국가에서 국토개발에 필요한 예산을 늘리면 전국적으로 부동산 가격이 상승하며, 반대의 경우 상승이 둔화된다.

  • 토지 건축 규제

굉장히 중요한 부분이다. 실증에 따르면 부동산의 장기추세는 소득과 인구, 그리고 토지규제 레벨과 강한 상관관계를 갖는다. 소득과 인구를 정부에서 인위적으로 조절하는 것은 거의 불가능하므로, 사실 손댈 수 있는 것은 규제밖에 없다. 그린벨트를 비롯한 공공녹지규제는 주택가격을 상승시키고, 과도한 건축규제역시 주택건설을 줄이기에 가격상승을 유발한다. 댈러스와 샌프란시스코는 1980년이후 비슷한 소득상승률을 보여왔는데, 소득 대비 집값으로 볼 때 녹지규제가 전국에서 가장 강한 샌프는 30퍼센트가 넘는 상승률을 보였고, 댈러스는 그대로였다.

7.2. 미시적 관점[편집]

  • 외부 자본의 유입

한국이나 개발도상국에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 재산세, 각종 간접적인 분담금이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며[21] 산업단지나 사회간접자본, 원주민과 예술가의 동네 살리기 노력 등 외부의 투자, 소위 호재로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며, 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다. [22]

  • 지역개발 또는 공공기관, 중요 시설의 입지

주거지나 상권 옆에 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만, 한국에서는 후속대책을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해를 최소화하는 것이 일반적이다.

  • 상권의 성장

상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다.

  • 교통

부동산 가치증대의 꽃. 수도권, 활발한 상권,큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근, 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. 역세권항목도 참조. 괜히 부동산 관련 항목에서 (도시)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로, 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다.[23]

7.2.1. 강력범죄율[편집]

이것도 상당히 크다. 위험한 지역일수록 거주 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 빈민의 유입이 늘어나기 때문에 강력범죄율과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다.

물론 엄청난 리스크를 수반하고 부동산 가격이 꺼질대로 꺼진 우범지대에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를수도 있다.

일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 국민임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 것도 같은 이유다.

8. 관련 문서[편집]

[1] [ríːəlti]. 반대말은 動産/ movable, personalty, personal property[2] 나무도 명인이나 입목등기를 통해 엄연히 별개의 부동산으로 만들 수 있다. 특히 입목등기로 등기한 나무의 집합체 같은 것은 별도로 저당도 잡을 수 있는 엄연한 별개의 부동산이다. 땅을 거래할 때도 명인된 나무같은 경우는 계약서에 쓰지 않으면 소유권이 안 넘어간다. 실제로 이런 문제로 다툼이 일어나거나 하는 경우도 많다.[3] 다만 입목에 관한 법률에 근거해 등기한 경우에는 등기가 멸실되어도 본인에게 소유권이 있다는 사실이 인정되면 토지에 부합된 것으로 인정되지 않는다. 즉, 토지 소유권과 별개로 인정된다. 등기는 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니기 때문이다. 그러나 명인의 경우는 효력발생요건이자 효력존속요건이므로, 그것이 멸실되었다면 입목의 소유자는 해당 입목에 대해 소유권을 주장할 수 없다.[4] 원칙적으로 등기하게 되어 있으나 2001년 이전의 분묘(무덤) 등 관습적으로 지상권이 인정되어 부동산을 제대로 활용할 수 없는 경우가 있을 수 있다.[5] 앞서 언급했듯이 자산을 리츠로 보유하는 경우도 주식과 채권의 인기에 밀려서 잘 없는 편이다.[6] 참고로 2위의 수입원은 사업. 3위는 주식, 펀드, 채권. 4위는 은행이자수입. 5위는 회사월급[7] 한편 인위적인 부동산가격 부양 때문에 이뤄지는 부담은 부동산이 없는 사람도 나누어 부담하므로 반드시 바람직하다고는 할 수 없다. 그런데 부동산 경기의 몰락은 소비 경기와 연결되어 무주택자의 생활에도 영향을 주기에 딜레마가 발생하는 것. 괜히 역대 정권들이 모조리 골치를 썩인 게 아니다.[8] 용적률이 낮고 오래된 건물[9] 물론 튼튼하게 지으면 100년 이상 쓸 수 있고 실제로 그렇게 하기도 한다. 1920년대 월가 사진에 있던 건물이 지금도 남아있다던가 하는 것이 그 예[10] 용적률이 높고 새 건물[11] 아파트브랜드가 뜨면서 구식아파트를 최신브랜드 이름으로 바꾸는 편법도 많다. 예를 들어 'XX동 현대아파트'를 'XX동 아이파크'로 바꾸거나 'XX동 삼성아파트'를 '래미안 XX'으로 바꾸면 아파트값이 올라간다.[12] 반대로 압구정 현대아파트의 경우 한때 시공사 현대산업개발이 자사 아파트 브랜드인 아이파크(I-PARK)로 이름을 바꿔주겠다고 제안한 적이 있지만 입주자 단체에서 거절한 적이 있다. '압구정동 현대아파트'의 브랜드 가치가 '압구정 아이파크'보다 훨씬 높기 때문이라고 한다(...)[13] 부동산 세금폭탄과 같은 주장이 나오기도 하는데 이는 부동산으로 얻는 소득(자본이득, 임대소득)이 워낙 많아 그런 것일 뿐이다. 금융으로 몇 억~몇십 억을 벌어보면 진정한 세금폭탄이 무엇인지 알 수 있다.[14] 1000만 원의 수익을 예금으로 창출한 경우 154만 원을 부담해야 하지만, 부동산 투자를 통해 창출했다면 누구에게나 적용되는 장기보유공제, 기본공제만 적용해도 부담할 세액은 29만 7천 원뿐이다.[15] 2017년 이후 400만 원까지 비과세, 400~2000만 원까지 6.16% 분리과세[16] 아, 물론 이렇게 생각하다가 2008년 때 집값이 푹 떨어져서 망한 사람도 많았다.[17] 따라서 매수 절차상의 문제로 제대로 권리를 이전받지 못한 경우라면 한 번의 재테크 시도로 인생이 막장을 타는 경우도 있다,[18] 반면 아파트는 환금성이 높고 투자금을 일시적으로 회수해야 할 경우 담보가치도 비교적 시가에 근접하게 인정해주지만 수익률은 낮다.[19] 지방자치제가 정착된 지역(외국)에서는 그해의 지자체 씀씀이에 따라 매년 세율이 바뀐다.[20] 그렇더라도 가용 가능한 현금이 전혀 없을 경우 유지비로 인해 알짜배기 부동산을 오히려 손해보며 헐값에 파는 상황에 놓이게 되니 최소한의 현금이나 담보대출 한도를 보유하는 것이 좋다.[21] '대규모' '재건축'인 경우에만 극히 예외적으로 개발이익환수를 통해 부분적으로 조정한다[22] 미국 등 선진국의 부동산에 투자하는 경우 해당 호재를 실현시키기 위한 각종 공적 부담을 추가로 감안해야 한다.[23] 이는 한국 등 사회간접자본을 국가 예산으로, 혹은 국가의 보조를 받아 건설하는 지역에 한정된 말이다. 미국 등 제대로 된 지방자치가 이루어지는 지역에서는 교통 개선을 위해서는 그만큼 재산세가 늘어나므로, 현금이 없는 부동산 소유주가 많은 곳은 영원히 그대로다.